令和5年12月13日、改正空家対策特措法が施行されました。
今回の改正は、平成27年に施行された空家法の更なる強化を目的に行われたものです。
従来の空家法では、そのまま放置すれば倒壊等の危険性が高く、近隣に悪影響をおよぼす空き家を「特定空家」に指定し、行政による指導や勧告、除去等の強制執行を行うことが可能となっていますが、増加の一途である空き家に対する行政の対応は、特に問題の大きな「特定空家」に集中していることから、対処療法的な側面が否めませんでした。従来法では行政の対応にも限界が生じており、今後は「特定空家」になる前に予防的措置を講じられるようにすべきとの考えから、法改正に至ったものです。
今回の改正で特に注目されるポイントは、「管理不全空き家」という新しいカテゴリーができたことです。
改正法では、 「管理不全空き家」に対しても行政による改善の指導や勧告が実施できるようになったばかりでなく、固定資産税の住宅用地の特例の解除も可能となりました。
＜固定資産税の住宅用地に対する課税標準の特例＞
居住用の家屋の敷地（住宅用地）の税負担軽減のために設けられた特例措置
専用住宅の場合：敷地面積200㎡「小規模住宅用地」まで
固定資産税の課税標準額は価格の6分の1の額に減額（都市計画税の課税標準額は、価格の3分の1の額に減額）
今までは、例えば故郷の実家が空き家になっても、住宅さえ建っていれば上記の固定資産税の減額措置を受けることができたため、あえて費用をかけて解体したりすることもせず、そのまま放置しているケースが多く見られました。しかし今後は、単に放置していると管理不全空き家に該当してしまう可能性が出てくるため、定期的に空き家の状態を確認し、適切に管理しておかなければ、固定資産税の減額措置が受けられなくなってしまう可能性があります。今後も空き家に関する対策は更に強化されていくことが予想されます。しばらく空き家のまま所有しなければならない場合は適切な管理を定期的に行い、使用する予定がない空き家の場合は早めに売却を決断するなど、空き家の出口戦略を真剣に考えるべき時代になったと言えるでしょう。
なお、今回の法改正の具体的な内容については、今後、施行規則等が出てくることにより順次明らかになってきますので要注目です。
「特定空家」「管理不全空家」になるのを防ぐには？
空き家の取得経緯は、そのほとんどが「相続」です。
少子高齢化の社会において、親から受け継いだ空き家をそのまま放置してしまう人が多いという現状が問題になっています。相続した家を放置空き家にしないためには、早期に適切な処分を検討することが大切です。
続いては、空き家の所有者となったときに検討したい3つの対策方法を紹介します。
①古家付き土地として売却する
最も手間がかからないのは、古家付き土地として売却する方法です。
築年数が古い一戸建ての場合はほぼ土地だけの価格で売却し、購入者がリフォーム等を行うケースが多いです。
②解体して更地を売却する
空き家を解体し、更地にしてから販売するという方法もあります。
築年数が古い一戸建ての場合、土地のみの状態で販売したほうが買い手がつきやすく、高く売れるケースも存在します。
解体費用の目安は、木造住宅の場合は1坪あたり5〜7万円程度、鉄骨造の場合は1坪あたり6〜10万円程度です。解体にかかった費用を販売価格に上乗せしても、更地にしたほうが売りやすいという場合は、空き家の解体も検討しましょう。
③リフォーム・建替えをする
相続等で引き継いだ家は、必ずしも処分しなければならないわけではありません。手放すのではなく、リフォームや建替えをして活用する方法もあります。
特に、立地の良い場所にある家の場合、リフォームや建替えをすれば賃貸物件として活用できるケースも多いです。
空家等対策の推進に関する特別措置法の改正により、特定空家や管理不全空家など、周囲に被害をもたらす可能性がある空き家に対する対応が強化されることになります。特に、特定空家や管理不全空家とみなされてしまうと、これまでの6倍の固定資産税がかかることになるため、早めの対策が不可欠です。
しかし、空き家を何とかしたいと思ってはいるものの、何から始めれば良いか分からないという方も多いものです。
